关于小产权房买卖，你想知道的都在这里了

先来看看小产权房的定义。

国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅于2013年11月22日下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》将“小产权房”的概念定义为：“小产权房”是指占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于商品住宅开发的违法建筑，不包括宅基地、农民住房。不过大多数法律同行认为小产权房还应包括农民在宅基地上建设的住房（包括拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并有乡镇街道颁发的权属证明的村民自住房以及非经批准建设的违法建筑）。

本文所称的小产权房包括以上两种住房，即合法的经批准建设的宅基地上住房，以及非法建筑。

一、合法小产权房

1.在同一集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。这种行为并不被法律所禁止，所以购房合同是合法有效的。对于大家而言，依然没什么用，想购房？先成为村民再说。

2.向非本村人（包括外村村民以及城镇居民）转让。从目前司法实践来看，各地法院对此行为认定没有统一意见，但大多数法院倾向认为购房合同无效。因为天朝实行的是房地合一制度，地随房走，如果非本村人员购买了宅基地上的房屋，那么宅基地就要随之转移，但是土地法和房地产法对此是禁止的，所以无效。当然，有的法院认定是有效，因为合同法提到的合同无效有种情况是违反法律强制性规定，指的是效力性强制规定，而土地法和房地产法是管理性规定，所以不能说购房合同无效。这是法学界的争议，不用理会，只要知道风险是存在的，而且充满不确定性，得提心吊胆。

购买会咋样？

没有纠纷的情况下，因为实际上物权没有发生变动，房屋说白了就是村民的，购房人拥有的是使用权，没有房产证，不能将房屋进行上市交易，银行也不会接受房屋抵押贷款，只能自住，平时还得提防地主哪天不高兴了就说合同无效，要收回房屋；几十年后使用期结束，或者遇到自然灾害房屋没了，村民说，不好意思，你该走了。

遇到征地拆迁，不好意思，补偿款只给村民，因为宅基地是村民的，当然你事先可以和地主约定遇到征地拆迁时可以得到补偿款，但是村民同意这样的约定几乎不可能，要么会承诺几十年后都不会有征地拆迁，要么就以合同无效逼你就范。不管哪种方式，吃亏的都是自己。

二、违法小产权房

这类房屋，也即是上面提到的国土部与住建部说的小产权房以及未经批准在宅基地上建设的违法建筑。购房合同一般不具有法律效力，也有人说效力待定，但是发生纠纷的话，法院往往不会受理，直接告知去找政府、街道、国土局处理，就是所谓的“先行政后司法原则。”而政府、街道、国土局本身对这种行为很头疼，确实是非法建筑，拆除吧，影响社会稳定，不拆除吧，效仿者甚多，以后更麻烦。皮球踢来踢去，麻烦。如果遇到政府强硬的，不管三七二十一，立马拆除，买房人欲哭无泪。

如果买了会咋样？

除了上面提到的风险外，还要做好被强制拆除的准备。

一旦违法小产权房被依法强制拆除，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。你可以说事先可以和村民约定这种情况可以获得赔偿。醒醒吧，首先，村民不会傻到明知是违建还承诺被拆了给你赔偿；然后，村民的房屋被拆除了，政府一分钱都不赔，为啥还要掏钱赔给你？最后，双方都知道是违法建筑啊，都知道合同是无效的，都有过错，都要承担损失。

三、买小产权房的话，怎样防范风险？

首先，要提醒大家，风险很大很大；然后，如果你还是要买，记得买之前一定要村民出示建设规划许可证明、施工许可证明、宅基地证、身份证明、代理人授权书、代理人身份证明以及其他能证明房屋权属及质量的文书；最后，多向周边的人了解房屋状况，尤其是政府有无征地计划（有的话还是算了），附近有无涉嫌违建被拆除的事件（有的话要注意，说明政府态度强硬，杀鸡儆猴），购买该楼的人多不多（人多好办事），小区规模大不大（规模大说明地主有实力，物业管理会好些），村民是什么背景等等。

四、特别注意

1.记得无论和中介还是和村民沟通，一定要留存证据，比如录音。

2.很多人喜欢找律师事务所做购房见证，也即是律所出具购房见证书，证明双方有购房这个事实，并遵守合同约定。律所的购房见证，并不具有公证效力，合同无效的到底还是无效。公证处才有公证效力，但公证处不会接受这样的公证业务。深圳已明文禁止律所的这种行为，律所律师不得接受当事人的委托进行见证，否则要受到律协和司法局的处罚。

我并不鼓励购买小产权房，如果大家确实有这个需要，请一定要做好前期调研准备，并考虑好各种不利后果，做到心中有数，免得出现纠纷又后悔不已。