房地产开发项目成本简易分析

一、用地情况1、本期开发用地56亩；2、规划容积率按2.0考虑，开发总面积74667平方米。二、成本分析1、应交土地出让金：14560万元 (按260万元/亩)1950元/㎡2、规划设计费用：规划设计60元/㎡74667㎡×60元/㎡＝448万元3、环评立项地桩勘察费用：74667㎡×12元/㎡＝9万元人防易地建设费用：增加在地下车库的建安成本中（地下车库必须建设人防工程）垃圾处置、气象防雷：74667㎡×8元/㎡＝60万元6、监理：74667㎡×8元/㎡＝60万元7、审计：74667㎡×12元/㎡＝89.6万元8、测绘费用：74667㎡×4元/㎡＝30万元9、工程建设费用：74667㎡×2600元/㎡＝19403万元10、管理及销售费用：6600元（预售）×0.04（264元/㎡）×74667㎡＝1971万元11、税金：528元/㎡（预售）74667㎡×528元/㎡＝3942万元12、竣工验收及报批报审费用：74667㎡×50元/㎡＝373万元13、综合配套费：150元/㎡ 74667㎡×150元/㎡＝1120万元14、专项配套费（水、电、暖、气）：162元/㎡（电考虑80元/㎡） 74667㎡×200元/㎡＝1493万元15、小区内配套（绿化、景观、管网、道路等）：150元/㎡74667㎡×150元/㎡＝1120万元成本合计：5958元/㎡ 未考虑财务成本 这个成本不同的公司不同的地域环境可以上下浮动调整200/㎡元左右 不利因素地块内如果存在部分苗木、树木，产权不明，需要协调处理。地块内存在其他未知不明争议需要暴露后处理（未知的村民争议内容）地块上有现存土方，政府会要求房产公司本地化运作，（政府出资）。地块周边楼盘地块以北现有楼盘为滨湖一号院、城开玉园，以西有国泰家园、华颂云熙、吾悦等，这些楼盘均为近两年开发建设的新楼盘，除吾悦项目外，其他均为尾盘。2020年底，市政府在地块所属的滨湖新区集中出让560余亩住宅用地，约5个项目，估计今年均能达到开盘条件。这些楼盘包含花园洋房、叠墅和高层住宅，房型丰富，小区内绿化环境较好，市场竞争较为激烈，与本项目楼盘销售造成竞争性影响。从成本价及掌握的信息显示，滨湖新区楼盘售价区间小高层7300元左右，洋房8000元左右，叠拼产品定位10000元左右，高层价位应当在6800云左右。